Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. Los más relevantes a la hora de comprar un inmueble son el valor catastral, el valor de mercado y el valor de referencia y que tienen su importancia para el cálculo de algunos impuestos que posiblemente Vd. deberá pagar por ser propietario de un inmueble en España.
El catastro es una base de datos que recopila todos los datos referentes a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.
Tener un valor catastral acorde a la propiedad influye en el pago de impuestos. Este valor es el que determina la base impositiva del IBI y del IRNR (Impuesto de la renta de No Residentes). Por tanto, si este valor es correcto, los tributos que repercuten sobre el inmueble serán los justos y no se pagará de más anualmente.
El valor catastral se consigue en la Sede Electrónica del Catastro y emplea información objetiva del valor real del inmueble.
El valor de mercado de un inmueble fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados en la compra de una propiedad con características concretas, el valor en el mercado de la casa subirá de precio. Si no los hay, bajará.
El valor de mercado se obtiene mediante una tasación o en el propio acto de compraventa y tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. Este valor es el que determina la base impositiva del Impuesto de Patrimonio y del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), a no ser que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
El valor de referencia catastral es aquel que se determina para un bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas.
El 1 de enero de 2022 entraban en vigor una serie de cambios en relación al valor de referencia catastral, según lo establecido en la Ley 11/2021, de 9 de julio. Estas son las principales novedades que debemos tener en cuenta:
Ahora existe un nuevo método para calcular el valor de referencia catastral. La Dirección General del Catastro proporciona este dato a partir de los precios de compra-venta facilitados por Notarios y Registradores, dejando a un lado el estado del inmueble, un factor que anteriormente influía en el cálculo del valor de referencia catastral.
Cabe destacar el inconveniente que nos encontramos con este nuevo método: se valora por igual aquellas viviendas que se encuentran en un mismo edificio y planta sin tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, como, por ejemplo, reformas.
El otro cambio importante consiste en que, desde enero de 2022, se impone el valor de referencia del Catastro como base imponible para el cálculo de los impuestos que afectan a toda persona que herede, compre una vivienda de segunda mano o reciba una donación de un inmueble. En consecuencia, el nuevo valor de referencia catastral puede suponer un aumento de los siguientes impuestos:
Esta posible subida fiscal sólo afecta a los inmuebles adquiridos a partir de enero de 2022, sin carácter retroactivo.
¿Cómo funciona ahora el valor de referencia del catastro?
El nuevo valor de referencia catastral es el mínimo por el que se tributa, incluso cuando se firma una transacción de un inmueble ante Notario por un valor inferior. Es decir, el contribuyente está obligado a tributar por el valor más alto entre el valor de referencia (catastro) y el valor escriturado. Esta es la principal diferencia para tomar en cuenta para el cálculo de los impuestos indicados de una vivienda en 2022.
Por lo tanto, el valor catastral es indispensable para el cálculo de los impuestos locales como el IBI. Conocer el valor de referencia del inmueble es crucial para pagar correctamente los impuestos tales como el ITP o el Impuesto de Patrimonio y el valor de mercado es imprescindible para tomar una correcta decisión a la hora de invertir.
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