No acordase de Hacienda al vender una casa es un error muy frecuente entre los extranjeros con inmuebles en España. La Agencia tributaria juega un gran roll en este tipo de transacciones y es importante tener estos gastos ya previstos.
En caso de no tener un buen asesor, que le advierta de todo lo que Hacienda va a ir recaudando, en los distintos impuestos que existen al vender tu inmueble en España, es posible que se lleve un buen susto.
Si quiere vender su inmueble y deseas saber realmente cuanto se paga a Hacienda, siga leyendo.
En transmisiones de inmuebles de no residentes, el comprador está obligado a retener el 3% del valor de venta e ingresarlo en Hacienda. El plazo es de un mes desde la fecha de venta y se presenta a través del modelo 211.
Esta retención es un pago a cuenta del impuesto que debe pagar el no residente por la ganancia obtenida en la transacción.
Este impuesto debe ser calculado por el propio vendedor y es aquí, cuando un buen asesor juega un papel importantísimo. La ganancia se calcula por la diferencia ente el valor de adquisición y el de transmisión.
Por supuesto, al calcular dicho impuesto, se debe incrementar el precio de compra lo máximo posible, así como aminorar el precio de venta. Cómo hacer eso?
Siguiendo siempre lo establecido por Hacienda, dentro del precio de compra debe incluir todos los gastos que la propia compra generaron. Es decir, los gastos de asesoramiento, notaria, IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales, entre otros.
Además, podrás incluir gastos que haya tenido durante el periodo que ha disfrutado de la propiedad, como las reformas.
En relación a la venta, también hay numerosos gastos que puede restarse del precio de venta como, por ejemplo, gastos de inmobiliaria o la plusvalía.
El objetivo, es minimizar todo lo posible el beneficio obtenido, ya que de la diferencia calculada se pagará un 19% como impuesto de ganancias patrimoniales. Este impuesto se presenta a través de un modelo 210 o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
El resultado optimo es demostrar la pérdida patrimonial, es decir, que la diferencia entre lo que le costó comprar el inmueble y lo que ha ganado vendiéndolo, sea igual o inferior a 0. En estos casos, se hace la solicitud de devolución íntegra de la retención del 3%, efectuada tras la venta por el comprador. El plazo establecido por Hacienda para hacer la devolución es de 6 meses. Una vez transcurrido este periodo, si Hacienda no hubiera devuelto la cantidad debida, se incluirían intereses de demora y se añadirán directamente a la devolución.
También puede pasar que se obtenga un beneficio, pero el 19% de ese beneficio, sea inferior al 3% retenido. En esta situación, se solicita la devolución parcial de dicha retención.
Por último, si el 19% de tu beneficio es superior al 3% retenido, tenemos un plazo de hasta 4 meses tras la venta para pagar la cantidad adicional.
Hacienda tiene 4 años para revisar los cálculos y solicitar información adicional.
Otro impuesto que correr a cargo del vendedor es el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o mejor conocido como la plusvalía municipal. Es un impuesto establecido por cada ayuntamiento y se paga por el incremento del valor del terreno.
Este impuesto ha suscitado mucha polémica ya que Hacienda lo solía cobrar hubiera o no ganancia patrimonial. Hoy, gracias al Tribunal Supremo, en las operaciones donde no haya un aumento de valor no estarán sujetas a tributación y se deberá constatar a instancias del contribuyente que no se ha obtenido ganancia alguna
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es otro impuesto municipal que se paga anualmente por tener un inmueble. A pesar, de que, al vender tu inmueble, es muy común negociar sobre el pago de este impuesto, la realidad es que en caso de duda siempre debe pagarlo quien sea el dueño de la casa a 1 de enero del año de venta.
Si está pensando en vender su casa no dude en ponerse en contacto con el Despacho Lamas.
