Uno de los pasos más importantes que realizan vendedor y comprador, una vez que han alcanzado el acuerdo en el precio y previamente a la formalización del contrato de compraventa es firmar un contrato de arras entre las partes, que consigue dar firmeza al acuerdo alcanzado, siendo hasta ese momento solo un acuerdo verbal entre las partes. En el contrato de arras, se harán constar los términos del contrato de compraventa que se han pactado como la descripción del inmueble, el precio de la venta o la fecha de la firma de escritura pública notarial. A tal fin, la parte compradora se obliga en la entrega de una suma de dinero a cuenta del precio total pactado, llamadas ARRAS, que quedará a cuenta del precio final pagadero con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Existen diferentes modalidades de arras, con consecuencias jurídicas muy distintas. Por ello es importante diferenciarlas y expresar de forma clara en el contrato qué tipo de arras estamos suscribiendo, puesto que de lo contrario la interpretación de las mismas puede dar lugar a conflictos entre las partes.
Las Arras penitenciales son aquellas que permiten el desistimiento del contrato por cualquiera de las partes, sin necesidad de alegar causa. En caso de que el desistimiento se realice por parte del comprador, éste perderá las arras entregadas al vendedor. Por el contrario, si el que desiste del contrato de compraventa es el vendedor, este deberá devolver las arras dobladas, es decir, deberá entregar al comprador, el doble del importe recibido. Las arras penitenciales son las únicas que quedan expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente encontramos su referencia en el art. 1.454. Las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y no se presumen, porque, como hemos comentado antes, solo se entenderá este acuerdo si las partes lo pactan expresamente.
En relación a las Arras confirmatorias, son aquellas que consisten en un pago anticipado a cuenta del precio final de compra, como garantía de cumplimiento. Estas se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas, por lo que, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su defecto, solicitar la rescisión del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, en concordancia con el art. 1.124 del Código Civil. Si la cuantificación de esos daños y perjuicios quedan reflejados en el contrato de arras, ya sea por la cantidad depositada o cualquier otra, esta cantidad, en concepto de arras penales, será pacto entre las partes.
La diferencia esencial entre las arras penitenciales y las confirmatorias consiste en el hecho de que las penitenciales permiten el desistimiento del contrato, mientras que, si firmamos unas arras confirmatorias, la otra parte nos podrá exigir el cumplimiento del mismo.
En ambos casos, el importe de las arras podrá ser convenido libremente entre las partes. En la práctica, habitualmente se suele fijar en una cantidad alrededor del 10% del precio total de la venta.
