El alquiler con opción a compra (rent-to-own) es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no está expresamente regulado en el Código Civil, aunque sí está aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU). Por este motivo, es muy importante que todas las condiciones estén muy bien especificadas en el contrato.
Es obligatorio que en él se estipulen, al menos, dos condiciones esenciales de la venta: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que la decisión de compra de una vivienda se transmite al inquilino después de los años marcados de arrendamiento y el precio de venta acordado de la vivienda en el momento de la firma del contrato, menos el importe del alquiler y la suscripción inicial.
Al tratarse de un contrato doble, conviene que refleje claramente todas las condiciones relacionadas con el arrendamiento y la compra.
Al realizar el contrato, no es imprescindible establecer una suscripción inicial para el derecho a la opción de compra, pero serecomienda para el propietario. Debe quedar claro que la suscripción y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si el inquilino no ejerce la opción de compra.
El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la casa durante los años que dure el contrato de alquiler. El inquilino puede extender, si el propietario lo consiente, el contrato de alquiler. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el apartamento a terceros durante la vigencia del contrato.
El inquilino tiene la exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho de opción.El precio de venta no puede ser modificado por el propietario ni por el inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, puede variar en función del IPC si el propietario así lo requiere.
El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.
Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Oneroso, estos contratos pueden dar lugar a distintas situaciones fiscales:
Si solo se especifica el plazo y el precio de la casa, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino puede descontar el alquiler y el propietario debe declarar lo que recibió.
Si el inquilino paga al arrendador la suscripción inicial por el derecho de opción, el arrendador debe declarar esa ganancia.
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