Die Umsetzung des von der Regierung und ihren Partnern ausgearbeiteten Gesetzesentwurfs über das Recht auf Wohnen, dessen Ziel es ist, die Probleme der Zugänglichkeit von Wohnraum in Spanien zu lösen, wird sich voraussichtlich in die Länge ziehen, und der Sektor rechnet nicht vor der zweiten Jahreshälfte 2022 oder sogar erst 2023 mit einem endgültigen Gesetzesentwurf.
Allerdings “haben die im Rahmen des Konzepts der “belasteten Wohngebiete” angekündigten Mietkontrollsysteme bereits begonnen, Entscheidungen sowohl auf Seiten der Vermieter als auch der Mieter herbeizuführen”, so Jesús Duque, Vizepräsident des Maklernetzes Alfa Inmobiliaria, zu dem mehr als 225 Agenturen gehören (125 davon in Spanien und weitere 100 international).
Dieses Konzept umfasst drei wesentliche Maßnahmen: die erzwungene Verlängerung der Mieten um drei Jahre, sodass zu den anfänglichen 5 oder 7 Jahren, je nachdem, ob es sich bei dem Eigentümer um eine Privatperson oder ein Unternehmen handelt, und der möglichen Verlängerung um drei Jahre drei weitere Jahre hinzukommen, zusätzlich zu einer möglichen stillschweigenden Vertragsverlängerung. Die zweite wichtige Maßnahme ist das Einfrieren des Mietpreises für den Vertrag. Der Vermieter darf den Preis nur dann um maximal 10 % erhöhen, wenn die Immobilie renoviert wurde oder wenn der Vertrag für mehr als 10 Jahre abgeschlossen wurde. Drittens und letztens ist der Mietpreis auf den Referenzpreisindex für Großmieter begrenzt.
“Ähnliche Maßnahmen wurden bereits in anderen Städten wie Berlin, New York, San Francisco, Toronto usw. ergriffen, wo man das Wohnungsproblem nicht lösen konnte und die Situation sogar noch komplizierter werden könnte, da viele Eigentümer aus Angst vor staatlichem Interventionismus und unter Ausnutzung des Preisanstiegs, den der Sektor erlebt hat, bereits den Verkauf ihrer Häuser in Erwägung ziehen und viele andere Investoren nach anderen Zielen für ihre Initiativen suchen”, fügt er hinzu.
Touristische Vermietungen: gelten keineswegs für alle Fälle.
An den beliebtesten Reisezielen und in ganz bestimmten Gegenden dieser Orte kann diese Art der Vermietung die rentabelste Lösung sein. Nach Ausbruch der Pandemie machte diese Art der Vermietung jedoch nicht mehr als 2 % der Gesamtzahl der Mietobjekte aus.
Obwohl diese Art von Verträgen vom neuen Wohnungsbaugesetz ausgeschlossen ist, haben die Unannehmlichkeiten, die mit der Verwaltung einer Immobilie für die touristische Vermietung verbunden sind, die meisten Eigentümer von diesem Modell abgehalten. Die Verwaltung einer Immobilie im Rahmen dieser Regelung setzt eine von der Autonomen Gemeinschaft genehmigte Fremdenverkehrslizenz voraus, die die Einhaltung bestimmter Anforderungen verlangt, angefangen bei den städtebaulichen Aspekten, die die Immobilie erfüllen muss (z. B. direkter Zugang von der öffentlichen Straße), über die Ausstattung (Klimaanlage, WLAN usw.) bis hin zu den angebotenen Dienstleistungen (touristische Informationen über das Gebiet, Verfügbarkeit eines Beschwerdeformulars), Genehmigung der Eigentümergemeinschaft usw.
Aber man muss auch in der Lage sein, Kunden zu empfangen und kontinuierlich zu betreuen, die Reinigung der Immobilie zu managen, eine aktive Präsenz auf bestimmten Internetplattformen zu haben… Eine Reihe von Fragen, die Zeit und Geld erfordern, schlussfolgert Duque, weshalb der Übergang von konventionellen Unterkünften zur touristischen Modalität nicht stattfindet.
Zeitlich begrenzte oder monatliche Vermietungen sind eine Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen und die Immobilie weiterhin zu nutzen.
Wenn sich nichts ändert, würde dieses Segment auch von den in der neuen Verordnung vorgeschlagenen Maßnahmen ausgenommen werden, da die vorübergehende Vermietung in die Kategorie der anderen Nutzungen als Wohnen fällt. “Dieser Vertrag ist so konzipiert, dass er den Bedarf des Mieters an einer nicht dauerhaften Wohnung deckt, aber auch dann, wenn es Gründe wie Arbeit oder Ausbildung gibt”, bekräftigt Duque. Diejenigen, die sich für diese Art von Vertrag entscheiden, müssen daher einen Mieter wählen, der aus einem dieser beiden Gründe in der Stadt wohnt, da die Typologie dieses Vertrags unter anderem diese Anforderung festlegt.
In diesem Fall muss in dem unterzeichneten Dokument der Grund für die Befristung des Vertrags und der Ort des gewöhnlichen Aufenthalts des Mieters angegeben sein, der sich von der gemieteten Wohnung unterscheiden muss. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kann das Mietverhältnis von einigen Monaten auf mehrere Jahre verlängert werden.
Diese Art von Verträgen bietet auch den Vorteil, dass die Mieten in diesem Fall tendenziell höher sind als bei Langzeitvermietungen. “Ein weiterer Vorteil ist, dass viele ausländische Touristen oder Rentner bereit sind, in den Wintermonaten, wenn die Spanier nicht so sehr daran interessiert sind, ein Haus oder eine Wohnung an der spanischen Küste zu nutzen, eine hohe Miete zu zahlen, sodass sie in den Sommermonaten, in denen es im übrigen Europa wärmer ist, ihre Familie und Freunde in ihren Heimatländern besuchen können”, fügt Duque hinzu.
