Verkauf von immobilien in Spanien durch nicht-ansässige

Beim Verkauf eines Hauses nicht an die Finanzbehörde zu denken, ist ein weit verbreiteter Fehler unter Ausländern mit Immobilien in Spanien. Das Finanzamt spielt bei dieser Art von Geschäften eine große Rolle, und es ist wichtig, dass diese Ausgaben bereits eingeplant sind.

Wenn Sie keinen guten Berater haben, der Sie über die verschiedenen Steuern informiert, die beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien anfallen, kann es sein, dass Sie einen Schock erleben werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und wirklich wissen wollen, wie viel Sie an die Finanzbehörde zahlen, lesen Sie weiter.

1. Vermögensgewinnsteuer

Bei der Übertragung von Immobilien durch Nicht-Residenten ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Verkaufswerts einzubehalten und an die Steuerbehörden abzuführen. Die Frist beträgt einen Monat ab dem Datum des Verkaufs und wird mit dem Formular 211 eingereicht.

Dieser Einbehalt ist eine Abschlagszahlung auf die Steuer, die der Gebietsfremde für den durch den Verkauf erzielten Gewinn zu entrichten hat.

Diese Steuer muss vom Verkäufer selbst berechnet werden, und hier spielt ein guter Berater eine wichtige Rolle. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Übertragungswert.

Bei der Berechnung dieser Steuer sollte natürlich der Einkaufspreis so weit wie möglich erhöht und der Verkaufspreis reduziert werden. Wie ist das zu machen?

Nach Ansicht der Steuerbehörden muss der Kaufpreis alle Kosten enthalten, die durch den Kauf selbst entstanden sind. Das heißt, die Kosten für Beratung, Notar, Mehrwertsteuer oder Grunderwerbssteuer und andere.

Sie können auch Ausgaben einbeziehen, die während der Zeit, in der Sie die Immobilie besessen haben, entstanden sind, wie z. B. Renovierungsarbeiten.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf gibt es ebenso zahlreiche Kosten, die vom Verkaufspreis abgezogen werden können, wie z. B. die Maklerprovision oder die Wertzuwachssteuer zugunsten der Stadtverwaltung.

Ziel ist es, den Gewinn so weit wie möglich zu minimieren, da auf die errechnete Differenz 19 % Kapitalertragssteuer zu zahlen ist.  Diese Steuer wird mit dem Formular 210 oder der Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) erhoben.

Das optimale Ergebnis ist der Nachweis eines Kapitalverlusts, d. h., dass die Differenz zwischen den Kosten für den Kauf der Immobilie und dem Gewinn aus dem Verkauf gleich oder kleiner als 0 ist. In diesen Fällen wird ein Antrag auf vollständige Rückerstattung der nach dem Verkauf vom Käufer einbehaltenen 3%-tigen Steuereinbehalts.  Die von der Steuerbehörde festgelegte Frist für die Erstattung beträgt 6 Monate. Nach Ablauf dieser Frist werden, wenn die Steuerbehörde den geschuldeten Betrag nicht erstattet hat, Verzugszinsen zu zahlen hat und direkt der Erstattung hinzugerechnet.

Es kann auch vorkommen, dass ein Gewinn erzielt wird, aber die 19 % dieses Gewinns geringer sind als die 3 %, die einbehalten werden. In diesem Fall wird eine teilweise Erstattung des Einbehalts beantragt.

Wenn die 19 % Ihres Gewinns die einbehaltenen 3 % übersteigen, haben Sie bis zu 4 Monate nach dem Verkauf Zeit, den zusätzlichen Betrag zu zahlen.

Die Steuerbehörden haben 4 Jahre Zeit, die Berechnungen zu überprüfen und zusätzliche Informationen anzufordern.

2. Wertzuwachssteuer zugunste der stadtverwaltung (plusvalia)

Eine weitere Steuer, die vom Verkäufer zu entrichten ist, ist die Wertzuwachssteuer zugunsten der Stadtverwaltung der besser bekannt als die “plusvalia municipal”. Es handelt sich um eine von jeder Gemeinde festgesetzte Steuer, die auf den Wertzuwachs des Grundstücks bei Übertragung  von diesen, unabhängig deren Rechtstitel (Verkauf, Schenkung, Vererbung, etc.)  erhoben wird.

Diese Steuer hat viele Kontroversen ausgelöst, da die Stadtverwaltungen diese  früher unabhängig davon erhob, unabhängig davon, ob ein Gewinn  erwirtschaftet wurde oder nicht. Heute werden dank des Obersten Gerichtshofs Übertragungen bei denen keine Wertsteigerung vorliegt, nicht besteuert, und es muss auf Antrag des Steuerpflichtigen bestätigt werden, dass kein Gewinn erzielt wurde.

3. Jährlich lokalsteuern

Die  Lokalsteuern  (Grundsteuer und Müllgebühren) sind  kommunale Steuern, die jährlich für den Besitz einer Immobilie abgeführt werde. Obwohl das Gesetz zur Regelung der lokalen Besteuerung vorsieht, dass die Person, die zur Zahlung dieser Steuern verpflichtet ist, am 1. Januar eines jeden Jahres Eigentümer dieser sein muss, hat der Oberste Gerichtshof in mehreren Urteilen festgestellt, dass diese Steuern zwischen dem Käufer und dem Verkäufer im Verhältnis zu der Anzahl der Tage aufgeteilt werden können, an denen jeder von ihnen in diesem Jahr Eigentümer ist.

Wenn Sie daran denken, Ihr Haus zu verkaufen, zögern Sie nicht, sich an Despacho Lamas zu wenden.

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